ТЕЛ.: (044) 428-76-10
М. КИЇВ, ВУЛ. ІГОРІВСЬКА 14А


Як було?

Для початку нагадаємо, що передбачав Закон України "Про житлово-комунальні послуги" до набрання чинності змінами до нього 1 травня 2021 року.

 

Насамперед, для багатоквартирних будинків передбачалося три моделі організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг:

  • індивідуальний договір (у двох варіантах: з умовою про технічне обслуговування виконавцем внутрішньобудинкових систем та без такої умови),
  • колективний договір,
  • договір з колективним споживачем.

Оскільки перша з названих моделей існувала в двох варіантах, можна говорити про фактично чотири (“три плюс одна”) моделі договірних відносин. Ми сподіваємося, що читачі вже обізнані з кожною з моделей, оскільки їх характеристика не є завданням цієї статті.

 

Обрання моделі договірних відносин Закон залишав за співвласниками багатоквартирного будинку: зборами співвласників багатоквартирного будинку або загальними зборами ОСББ.

 

Ініціювати укладання або зміну договору могла будь-яка сторона - надавши письмово другій стороні проект відповідного договору (змін до нього), складений згідно з типовим договором. Якщо протягом 30 днів від іншої сторони не надходило заперечень (протоколу розбіжностей), договір вважався укладеним. Якщо протокол розбіжностей надходив, ініціатор міг його погодити або звернутися до суду. В кожному разі, був визначений чіткий механізм, який після його задіяння давав один і той самий результат – укладений договір.

 

В разі, якби співвласники не визначилися з обранням моделі, моделлю "за замовчанням" Закон визначав індивідуальний договір без умови про технічне обслуговування виконавцем внутрішньобудинкових систем. Часу самостійно визначитися співвласникам Закон спершу давав до 1 травня 2020 року, а потім - до спливу 5 місяців після завершення карантинних обмежень.

 

Що в цілому змінилося з 1 травня 2021 року?

 

По суті – не змінилося нічого. Змінилися деякі назви та додалася ще одна процедура укладання договору.

 

Насамперед, після внесених змін Закон як передбачав раніше, так і передбачає зараз чотири моделі організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг.

 

Дещо змінилися лише назви. Якщо до 1 травня варіанти індивідуального договору не мали власних назв у Законі, то з 1 травня Закон оперує поняттями "індивідуальний договір" та "індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем", позначаючи ними, як видно з контексту, відповідно варіант індивідуального договору без умови про обслуговування внутрішньобудинкових систем виконавцем і варіант з такою умовою.

 

Така зміна назв може видатися не дуже вдалою, оскільки викликає запитання щодо співвідношення частини та цілого. Однак важливо звернути увагу на те, що в обох випадках йдеться саме про "індивідуальний" договір.

 

Частина перша статті 14 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" у новій редакції серед договорів, які укладаються в багатоквартирному будинку, називає "індивідуальний договір з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем". Такий варіант договору передбачає, що співвласники повинні домовитися з виконавцем комунальної послуги щодо розміру плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку.

 

Така плата, згідно з Законом, є договірною. Зрозуміло, що сторони можуть і не домовитися про її розмір (в тому числі і через позицію виконавця, який може не бажати обслуговувати "внутрянку"). Як бути в такій ситуації? Чи означає це, що індивідуальний договір не може бути укладений взагалі? Ні! Спеціально для такої ситуації частина сьома статті 14, яка є спеціальною стосовно частини першої, передбачає укладання "просто" "індивідуального договору" (без обслуговування внутрішньобудинкових систем).

 

Отже, співвласники багатоквартирного будинку можуть, як і раніше, вільно обирати модель договірних відносин з виконавцем комунальної послуги. Якщо буде обрано модель індивідуального договору і не буде досягнуто згоди щодо плати за обслуговування "внутрянки" – отже, просто укладатиметься індивідуальний договір без умови про обслуговування "внутрянки" виконавцем комунальної послуги. Але договір все-таки буде укладений!

 

Річ у тім, що в Законі збереглася визначена ч.4 ст.13 загальна процедура укладання договору про надання комунальних послуг (через подання однією стороною іншій відповідної пропозиції з проектом договору). Тобто, обравши бажану модель, співвласники багатоквартирного будинку можуть, як і раніше, розпочати процедуру укладання договору, просто надіславши виконавцю проект договору, підготовлений на основі типового. Таким чином, незалежно від бажання чи небажання виконавця, буде розпочато процедуру, яка рано чи пізно завершиться укладанням договору за обраною співвласниками моделлю і згідно з затвердженим Кабінетом Міністрів України типовим договором.

 

Але внесені до Закону зміни тепер передбачають ще й додаткову процедуру укладання договору – спеціально для "просто" "індивідуального договору" (без обслуговування "внутрянки" виконавцем). Ця процедура описана у ч.5 ст.13 Закону "Про житлово-комунальні послуги". Ще раз наголосимо, що процедура, визначена ч.5 ст.13, не виключає процедури, передбаченої ч.4 ст.13, а лише її доповнює. Закон не містить заборони укладати індивідуальні договори за ч.4 ст.13 (передбачене лише обмеження щодо неможливості зміни за процедурою ч.4 ст.13 тих договорів, які були раніше укладені за процедурою ч.5 ст.13).

 

Про який "публічний договір приєднання" йдеться у змінах і як він укладається?

 

Отже, в чому полягає особлива додаткова процедура укладання індивідуальних договорів, передбачена ч.5 ст.13 Закону "Про житлово-комунальні послуги"?

По-перше, така процедура застосовується в разі, якщо співвласники:

  • або самостійно не визначили модель договірних відносин,
  • або обрали модель індивідуальних договорів і не досягли згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем.

По-друге, така процедура не застосовується до укладання договорів про надання послуг з постачання та розподілу природного газу і послуг з постачання та розподілу електричної енергії.

 

По-третє, за такою процедурою укладається виключно індивідуальний договір про надання комунальної послуги (без умови про обслуговування внутрішньобудинкових систем). Нагадаємо, це – договір, який укладається виконавцем індивідуально з кожним окремим споживачем та не передбачає обслуговування виконавцем "внутрянки" (і, відповідно, плати за це виконавцю).

 

По-четверте, за процедурою ч.5 ст.13 такий договір укладається як "публічний договір приєднання". Що це означає?

 

Відповідно до ст. 633 Цивільного кодексу України (ЦК України), публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов'язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться; умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги. А відповідно до ст. 634 ЦК України, договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому; друга сторона не може запропонувати свої умови договору.

 

Стаття 12 Закону "Про житлово-комунальні послуги" передбачає, що договори про надання комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України. І такі типові договори на сьогодні затверджені Кабінетом Міністрів України.

 

Частина друга статті 13 передбачає, що виконавець комунальної послуги, який займає монопольне становище на ринку, за наявності у нього технічних можливостей надання комунальної послуги не вправі відмовити в укладенні відповідного договору споживачеві.

 

Отже, в підсумку "публічний договір приєднання" означає, що виконавець комунальної послуги є "зв'язаний" умовами типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України та зобов'язаний його укладати з усіма споживачами, які не визначилися з моделлю договірних відносин або обрали модель індивідуального договору.

 

Слід зауважити, що прикінцеві положення Закону "Про житлово-комунальні послуги" згадують (саме згадують, а не дають прямої вказівки) про затвердження Кабінетом Міністрів України "типових публічних договорів приєднання про надання комунальних послуг". Дехто вважає, що договори за процедурою ч.5 ст.13 не можуть укладатися доти, доки не будуть затверджені ці "типові публічні договори приєднання про надання комунальних послуг". Але така думка є хибною. "Публічний" і "приєднання" не є особливим видом договорів про надання комунальних послуг, а є лише характеристиками таких договорів. Як видно з наданих нами вище пояснень, за своїм змістом всі договори про надання комунальних послуг навіть до 1 травня 2021 року і так відповідали ознакам публічного договору та договору приєднання, зазначеним у ст.ст. 633 і 634 ЦК України. Крім того, на сьогодні є чинними типові договори про надання комунальних послуг за моделлю індивідуального договору, затверджені Кабінетом Міністрів України. Отже, вони підлягають застосуванню вже зараз. Немає потреби чекати на затвердження "ще більш інакших" договорів.

 

По-п'яте, процедура укладення договору за ч.5 ст.13 передбачає, що виконавець публікує текст договору на офіційному веб-сайті органу місцевого самоврядування та/або на власному веб-сайті та розміщує повідомлення про місце опублікування тексту договору у загальнодоступних місцях на інформаційних стендах та/або рахунках на оплату послуг. Після цього співвласники багатоквартирного будинку, якщо бажають укласти договір за іншою моделлю договірних відносин, мають 30 днів, щоб обрати таку іншу модель та укласти договір з виконавцем. Якщо цього не відбудеться, то через 30 днів від дати публікації тексту договору він вважатиметься укладеним. Тобто, Законом закладено принцип презумпції згоди за відсутності заперечень.

 

По-шосте, співвласники багатоквартирного будинку в будь-який час мають право обрати іншу модель договірних відносин, про що повідомити виконавцю за 2 місяці до дати, з якої передбачається змінити модель.

 

Що робити співвласникам, щоб обрати бажану модель договірних відносин?

 

Обрання моделі договірних відносин Закон (ст. 14), як і раніше, відносить до компетенції самих співвласників. Це має бути їхнім спільним рішенням. Співвласники, які ще не створили ОСББ, приймають рішення згідно з Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Співвласники, які створили ОСББ, керуються Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". У кожному разі, рішення приймається більшістю голосів усіх співвласників багатоквартирного будинку.

 

Співвласники можуть обрати будь-яку з моделей, що передбачені статтею 14 Закону "Про житлово-комунальні послуги". Оскільки формально варіант індивідуального договору без умови про обслуговування "внутрянки" в ч.1 ст.14 Закону не названий, тим співласникам, які хочуть його обрати, слід підстрахуватися – до проведення зборів звернутися до виконавця комунальної послуги із запитом про розмір плати за технічне обслуговування та поточний ремонт внутрішньобудинкових систем, а на самих зборах обрати бажану модель із посиланням на ч.7 ст.14 (у зв'язку з недосягненням згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем).

 

Далі слід ініціювати укладання договору/договорів у загальному порядку відповідно до ч.4 ст.13 Закону – подати виконавцю проект договору/договорів, складений на основі типового.

 

Якщо обрано модель індивідуального договору без обслуговування "внутрянки", можна запропонувати виконавцю забезпечити його укладення за процедурою ч.5 ст.13. Але якщо навіть виконавець відмовиться або проігнорує таке прохання, співвласники все ще зберігають право ініціювати укладання договору в загальному порядку ч.4 ст.13.

 

Продовження статті чекайте далі.

 

Слідкувати за оновленням та перебігом проєкту можна на сторінках у соціальних мережах:

Facebook
Instagram
Youtube

Telegram-каналі 

***


Реалізація ініціативи «Добрі сусіди – одна країна» стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Це півторарічний проєкт, направлений на розвиток культури добросусідства та громадянської активності через популяризацію інституту ОСББ. Проєкт виконується Всеукраїнською благодійною організацією «Інститут місцевого розвитку» в рамках проєкту USAID «Демократичне врядування у Східній Україні».